חיזוק המבנה לקראת רעידת אדמה וחידושו, הרחבת הדירות והוספת מעלית וחניה הן רק חלק מיתרונותיו של פרויקט תמ״א 38, המשכנע בעלי דירות רבים בישראל לצאת בשנים האחרונות לביצוע של חידוש מבנה המגורים שלהם. אך לאחר שהתקבלה ההחלטה בין בעלי הדירות, ישנה חשיבות מכרעת לדרך בה יבוצע התהליך - התנהלות לא נכונה של בעלי הדירות עלולה לפגוע בהצלחת הפרויקט. לשם הבטחת מימוש מוצלח של תמ״א 38, אספנו עבורכם את הצעדים החשובים ביותר בדרך להצלחה. 1. מינוי נציגות דיירים - השלב הראשון לאחר קבלת ההחלטה העקרונית לביצוע התמ״א בבניין היא בחירות נציגות דיירים שתפקידה לייצג את בעלי הדירות בתהליך הפרויקט. נציגות דיירים טובה ורצינית תבחן לעומק את אנשי המקצוע המבקשים לבצע את הפרויקט ותביא את הטובים מביניהם לאישור בעלי הדירות. עבודה רצינית ונכונה של הנציגות בשלב זה היא שלב קריטי בהצלחת הפרויקט. 2. איתור עו״ד מפקח - בחירת עו״ד מפקח שייצג את האינטרסים של בעלי הדירות הוא שלב מפתח בתהליך. בעלי דירות רבים נוטים לסמוך יתר על המידה על היזם שבחרו מתוך מחשבה שהאינטרס שלהם הוא האינטרס של היזם. מצב זה מוביל לעיתים לבחירת עורך הדין על ידי היזם ולפגיעה קשה בייצוג בעלי הדירות מולו. ליזם אינטרס לשלם כמה שפחות, כמובן, ולכן תפקידו של עורך הדין מטעם הדיירים להבטיח שזכויותיהם ממומשות במלואן, ולמעשה להוות את איש המקצוע הנושא ונותן בשם הדיירים מול היזם. 3. בחירת יזם/קבלן – עם כל הרצון הטוב, כמובן שהפרויקט לא יוכל לצאת לדרך ללא קבלן שייבצע את העבודה. בחירת היזם נעשית לרוב באחת משתי הדרכים הבאות: הראשונה, היזם או הקבלן פונים לדיירים ומציעים להם לבצע פרויקט תמ״א 38, והשנייה היא שנציגות הדיירים מחפשת ופונה ליזמים אחרי שהתקבלה ההחלטה לבצע את התמ״א. בכל אחד מן המקרים, חשוב לוודא את הניסיון של היזם/הקבלן המבצע. תמ״א 38 הוא פרויקט מורכב ביותר, ובעלי הניסיון ייטיבו לבצעו. 4. חתימת חוזה בין הדיירים ליזם – לאחר שנבחר היזם על ידי נציגות הדיירים, יש לבצע משא ומתן בכדי להביא לידי ביטוי את האינטרסים של בעלי הדירות. במקרים רבים ישנם מגבלות תכנוניות וביצועיות שמגבילות את היכולת לבצע תוספות מסוימות (מרפסות למשל), ובמקרים אחרים – היזם יטען כך על מנת לקצץ בעלויות הפרויקט. לכן, חשוב מאד להיעזר בשירותיו של עו״ד המפקח שבחרה נציגות הדיירים. משא ומתן רציני יבטיח את מימוש האינטרס של בעלי הדירות על הצד הטוב ביותר. בשלב זה מתעוררות לעיתים, באופן טבעי, מחלוקות בין בעלי הדירות בנוגע לתנאי ההסכם. עורך דין מנוסה בפרויקטים מסוג זה יוכל לסייע בהגעה לפשרה, ובמקרה הצורך להתמודדות עם בעל דירה ״סרבן״. 5. השלב התכנוני / בירוקרטי – זהו השלב בוא כדאי שתגייסו את כל הסבלנות האפשרית – אתם תזדקקו לה. לאחר שלב התכנון על ידי החברה המבצעת, יובאו התוכניות לאישור נציגות הדיירים. שלב התכנון לוקח בממוצע כחצי שנה, ובסיומו תוגש הבקשה להיתרי הבנייה. המערכת הבירוקרטית המסואבת בתחום מובילה להמתנה של כשנה וחצי, ולעיתים למעלה מכך. 6. תהליך הבנייה – לאחר קבלת היתרי הבניה המיוחלים, יחל תהליך הבניה בפועל. טרם תחילת הבניה חשוב לוודא כי היזם מפקיד את כל הביטחונות והערבונות הנדרשים אצל עורך הדין ומבטח את הבניין ואת העבודות שיתבצעו בו. שלבים אלו יופיעו בהסכם ועורך הדין מטעם הנציגות יוודא את יציאתם לפועל. אורך תהליך הבנייה משתנה לפי מורכבות הפרויקט ואורך בממוצע כ-24 חודשים. 7. סיום הבניה – מזל טוב! בשעה טובה נסתיימה הבנייה, ובשלב זה יוודאו הדיירים באמצעות המפקח את ביצוע כלל העבודות שהוסכמו בחוזה העבודה בתחילת הדרך. באם נחתמה בחוזה, תחול על החברה המבצעת חובה לוודא את תקינות העבודות במשך תקופת לאחר סיום הבניה. 8. תיקון רישום הבית המשותף – על אף שמבוצע בשלבי הבניה הסופיים, או בסיום הבניה, זהו שלב קריטי בתהליך. היזם ובעלי הדירות יוודאו את רישום כלל השינויים שבוצעו במהלך הבניה. נציגות בעלי הדירות באמצעות עורך הדין בא כוחם, יוודאו כי כלל הזכויות הרלוונטיות על התוספות החדשות מועברות מהיזם לדיירים. לסיכום, פרויקט התמ״א הוא תהליך מורכב וממושך, אך במידה ויבוצע בצורה טובה תוצאותיו ישפרו את איכות החיים בבניין ויעלו את ערך הדירות. ליווי מקצועי ובחירת אנשי מקצוע רצינים ומנוסים יבטיחו תהליך איכותי ומהיר ככל הניתן שיבטא בצורה מקסימלית את האינטרסים של בעלי הדירות. בהצלחה! הכותב, עו״ד יעקב גולדברג, הינו עורך דין המתמחה בליווי דיירים בפרויקט תמ״א 38 ובעל ניסיון של עשרות פרויקטים ברחבי הארץ. לקביעת מפגש ייעוץ אנא צרו קשר. יש לציין כי האמור בכתבה אינו מובא כתחליף לקבל ייעוץ משפטי והוא מהווה מידע כללי בלבד.